Theo thông tin nhận được, Viện Nghiên cứu Trung chỉ số Trung Quốc đã thông báo rằng trong tháng Năm, thị trường đất đai ở các thành phố chính vẫn giữ được sự sôi động nhất định, nhưng xu hướng có phần giảm nhẹ. Doanh thu từ đất ở 300 thành phố giảm so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi những lô đất chất lượng cao tại Hàng Châu, Bắc Kinh, Thượng Hải, Thành Đô tiếp tục được đấu giá với mức giá cao hơn nhiều. Doanh số bán nhà mới tại các thành phố trọng điểm có sự tăng trưởng nhẹ theo quý và cơ bản không thay đổi so với cùng kỳ năm ngoái. Sự phân hóa trên thị trường không chỉ xảy ra giữa các thành phố mà còn giữa những dự án khác nhau tại cùng một thành phố. Các dự án “quy định mới” tại các thành phố chính có khả năng bán tốt, trong khi những dự án cũ ở vùng ngoại ô và những thành phố cấp thấp đang phải đối mặt với áp lực lớn. Việc có hay không những dự án mới chất lượng tốt gia nhập thị trường đã trở thành yếu tố quyết định quan trọng ảnh hưởng đến doanh số bán hàng tại các thành phố trong ngắn hạn.
Xét về xu hướng, quyết định giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc và lãi suất trong tháng Năm đã tạo ra sự tăng cường niềm tin cho thị trường. Trong kỳ nghỉ lễ Đoan Ngọ, nhiều địa phương tiếp tục các chương trình khuyến mại trước đó, nhưng thị trường nhìn chung vẫn diễn ra bình lặng. Dự báo về mức thu nhập và việc làm của người dân hiện tại có phần kém lạc quan, ảnh hưởng lớn đến nhu cầu mua nhà. Chính sách bất động sản vào tháng Sáu có thể vẫn giữ xu hướng nới lỏng, tập trung vào việc triển khai các chính sách liên quan đến trái phiếu dự án và cải tạo làng trong thành phố. Khi đến thời điểm giữa năm, dự kiến các doanh nghiệp bất động sản sẽ tăng cường tốc độ mở bán và các chương trình khuyến mãi, kết hợp với việc đưa ra những sản phẩm “nhà tốt”, doanh số bán nhà mới ở các thành phố trọng điểm có thể được hỗ trợ nhất định, nhưng sự phân hóa vẫn sẽ tiếp tục diễn ra giữa các thành phố và các dự án mới và cũ.
01 Thị trường giao dịch: Doanh số bán nhà mới tại các thành phố trọng điểm trong tháng Năm vẫn duy trì quy mô nhất định, các sản phẩm quy định mới có phản hồi tốt, tình trạng phân hóa trên thị trường tiếp tục; doanh số bán nhà cũ giảm theo mùa so với tháng trước và mức tăng so với năm trước cũng thu hẹp lại.
Về mảng nhà mới, trong tháng Năm, các thành phố chính vẫn duy trì hoạt động phục hồi, nhưng sự phân hóa còn rõ nét. Trong đó, doanh số bán nhà tại các thành phố cấp một đều tăng so với năm trước, nhưng một số thành phố cấp hai có sự giảm nhiệt, trong khi các thành phố cấp ba và bốn vẫn đang phải đối mặt với áp lực.
Xét về các thành phố chính khác nhau, về nhà mới:
Bắc Kinh: Trong tháng Năm, nhiều dự án cải thiện ở khu vực trung tâm Bắc Kinh được đưa ra thị trường. Thị trường có mức độ sôi động khá, tỷ lệ bán hàng đạt khoảng 50%, nhưng các dự án cho người có nhu cầu thực sự gặp phải áp lực lớn hơn. Trong tháng Năm, diện tích bán hàng của các căn hộ mới tại Bắc Kinh cơ bản giữ nguyên theo tháng, tăng 22.2% so với cùng kỳ năm ngoái.
Thẩm Quyến: Trong tháng Năm, tốc độ mở bán ở khu vực trung tâm Thẩm Quyến có phần tăng nhanh, cùng với việc các doanh nghiệp bất động sản kích thích thông qua các chương trình giảm giá, hoa hồng, quà tặng điện máy, đưa doanh số bán nhà mới tăng nhẹ 3.5% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức độ phân hóa giữa các dự án rõ rệt, một số dự án chất lượng tốt ở khu vực trung tâm có tỷ lệ bán hàng vượt quá 80%, trong khi các dự án ở khu vực không phải trung tâm tỷ lệ bán hàng thường dưới 50%.
Thượng Hải: Trong tháng Năm, có gần 40 dự án mở bán, trong đó có 11 dự án là mới hoàn toàn và 26 dự án cũ được tái mở bán. Những dự án có vị trí tốt, điều kiện thuận lợi và chất lượng sản phẩm tốt đều có tỷ lệ bán hàng cao, trong khi các dự án ở vùng ngoại ô chịu áp lực bán hàng lớn hơn. Trong tháng Năm, diện tích bán hàng của các căn hộ mới tại Thượng Hải đều tăng so với tháng trước và so với năm trước, với tỷ lệ tăng đều trên 10%.
Quảng Châu: Trong tháng Năm, trước lễ “Nguyên Tiêu”, nhiều dự án mới được mở bán tập trung, kết hợp với việc gia tăng hoạt động quảng bá trong lễ “Nguyên Tiêu”, hiệu quả bán hàng của các dự án mới thường tốt, thúc đẩy doanh số trên thị trường tăng. Doanh số bán hàng của các căn hộ mới tại Quảng Châu trong tháng Năm đều tăng trên 30% so với năm trước và so với tháng trước. Tuy nhiên, thị trường bất động sản mới tại Quảng Châu có xu hướng phân hóa rõ rệt, các sản phẩm quy định mới bán được tương đối tốt, trong khi các sản phẩm quy định cũ gặp khó khăn trong việc tiêu thụ.
Hàng Châu: Trong tháng Năm, các doanh nghiệp bất động sản gia tăng nhiệt huyết mở bán, các khu vực trung tâm thu hút khách hàng có giá trị cao nhờ vào trang thiết bị và sản phẩm chất lượng, thị trường có mức độ sôi động cao. Một số dự án như Tam Đằng, Tân Thành Giang Vịnh bắt đầu bốc thăm bảo hiểm xã hội, tỷ lệ đậu thấp nhất chỉ 10.3%, trong khi phí bảo hiểm xã hội tối đa lên tới 208 tháng. Tuy nhiên, tỷ lệ đậu cho các phân khúc có nhu cầu thực sự tốt như Khu Tân Ga và Khu Đông Hồ giữa 20%-30%, trong khi các phân khúc khác tại vùng ngoại ô như Lâm An, Phú Dương lại gặp phải cạnh tranh đồng dạng, khiến áp lực bán hàng gia tăng. Trong tháng Năm, diện tích bán hàng các căn hộ mới tăng 12.9% theo tháng, nhưng giảm 3.0% so với năm trước.
Thành Đô: Trong tháng Năm, cung cấp tại Thành Đô yếu, các dự án chủ yếu bán đợt, các sản phẩm quy định mới gia nhập thị trường có tỷ lệ bán hàng cao, đạt 100%, nhưng không thúc đẩy được giao dịch thị trường tổng thể. Doanh số bán hàng của các căn hộ mới tại Thành Đô trong tháng Năm giảm lần lượt 18.3%, 15.1% so với tháng trước.
Về thị trường nhà cũ, khi động lực của nhu cầu giáo dục giảm, doanh số giao dịch nhà cũ tại các thành phố chính thường có sự giảm sút theo quý và tỷ lệ tăng so với năm trước cũng thu hẹp lại. Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Trung chỉ số, trong tháng Năm, số lượng giao dịch nhà cũ tại Thượng Hải, Thẩm Quyến, Nam Kinh tăng trên 10% so với cùng kỳ năm ngoái, trong đó Bắc Kinh tăng 7%. Hiện tại, số lượng nhà cũ được rao bán ở nhiều nơi khá cao, “đổi giá lấy lượng” là xu hướng chính trên thị trường. Theo chỉ số giá nhà tại 100 thành phố, tỷ lệ giảm giá nhà cũ trong tháng Năm lên tới 0.71%.
Bảng: Tình hình thị trường bất động sản trong thời gian “Đoan Ngọ” tại một số thành phố trọng điểm
Nguồn dữ liệu: Tổng hợp từ Viện Nghiên cứu Trung chỉ số
02 Thị trường đất: Trong tháng Năm, diện tích đất ở 300 thành phố giảm 21% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi tiền bán đất tăng 9.6% so với năm trước, các doanh nghiệp tiếp tục tập trung vào việc mua đất tại các thành phố chính.
Hình: Diện tích đất ở 300 thành phố được cung cấp và giao dịch qua các năm và xu hướng so với cùng kỳ (tính theo diện tích xây dựng quy hoạch)
Nguồn dữ liệu: Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Trung chỉ số CREIS
Về giao dịch đất đai, trong tháng Năm, các thành phố chính tiếp tục chào bán các lô đất chất lượng, tiền bán đất vẫn giữ mức tăng. Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Trung chỉ số, trong tháng Năm, diện tích đất ở 300 thành phố đạt 2.546 triệu mét vuông, giảm 21.0% so với cùng kỳ năm ngoái; tiền bán đất đạt 1000 tỷ nhân dân tệ, tăng 9.6% so với năm trước, tỷ lệ tăng này giảm rõ rệt so với 4 tháng đầu năm, tỷ lệ tăng trung bình là 6.9%. Tính cộng dồn từ tháng 1 đến tháng 5, diện tích đất ở 300 thành phố đạt 1.3 tỷ mét vuông, giảm 7.5% so với năm trước; tiền bán đất đạt 649.7 tỷ nhân dân tệ, tăng 24.1% so với cùng kỳ năm trước.
Về sự nhiệt tình đấu giá đất, trong tháng Năm, các thành phố chính như Thượng Hải, Hàng Châu, Thành Đô, Phúc Châu, Trùng Khánh, Vũ Hán đã tổ chức bán đất ở, trong đó Hàng Châu duy trì sự sôi động, các lô đất ở khu vực trung tâm tại Thượng Hải, Thành Đô, Trùng Khánh và Vũ Hán cũng được đấu giá với mức giá cao.
Hàng Châu: Trong tháng Năm, tiền bán đất ở Hàng Châu đạt tổng cộng 9.3 tỷ nhân dân tệ, trong tháng chỉ đứng sau Thượng Hải, với tỷ lệ tăng trung bình 25.1%. Ba lô đất được chào bán vào ngày 20 tháng Năm nằm ở khu vực Tây Hồ, Bến Giang, Cổng Tứ, với tỷ lệ tăng lần lượt là 51.4%, 25.3%, 41.9%. Ngày 29 tháng Năm, tỷ lệ tăng của lô đất ở khu vực Bến Giang đạt 40.3%. Trong khi đó, các lô đất khác thường được bán với giá thấp nhất.
Bắc Kinh: Ngày 20 tháng Năm, tỷ lệ tăng của lô đất ở khu vực Bán Bích Điếm đạt 12%.
Thành Đô: Ngày 23 tháng Năm, tỷ lệ tăng của lô đất ở khu vực Phi Đô đạt 59.1%.
Trùng Khánh: Ngày 6 tháng Năm, tỷ lệ tăng của lô đất ở khu vực Vạn Thành đạt 51.4%.
Thượng Hải: Ngày 9 tháng Năm, tỷ lệ tăng của lô đất ở khu vực Dương Phổ đạt 26.3%. Hơn nữa, vào ngày 31 tháng Năm, lô đất thứ ba ở khu vực Đông An, Xú Hối có giá bán đạt 34.135 tỷ nhân dân tệ, từ đầu năm đến nay, tổng số tiền bán đất tại Xú Hối lên tới 52.303 tỷ nhân dân tệ, phá vỡ kỷ lục tổng giá đất của toàn quốc. Tất cả ba lô đất đều thuộc về Tập đoàn Bất động sản Thượng Hải và Tập đoàn Đầu tư Thành phố Xú Hối, đây là dự án thu thuế tại một lô đất lớn nhất tại Thượng Hải trong lịch sử, và dự kiến sẽ được chuyển nhượng cổ phần thông qua Sở Giao dịch Tài sản Liên doanh Thượng Hải trong thời gian tới.
Vũ Hán: Ngày 21 tháng Năm, tỷ lệ tăng của lô đất ở khu vực Vũ Xương đạt 30.6%.
Đến năm 2025, tỷ trọng tiền bán đất tiếp tục gia tăng. Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Trung chỉ số, trong khoảng thời gian từ tháng 1 đến tháng 5 năm 2025, tiền bán đất của 20 thành phố hàng đầu chiếm 66% tổng tiền bán đất quốc gia (năm 2024 là 51%), trong khi 10 thành phố hàng đầu chiếm 54% tổng tiền bán đất quốc gia (năm 2024 là 34%).
Đến ngày 3 tháng Sáu, theo dữ liệu thống kê từ Viện Nghiên cứu Trung chỉ số, trong danh sách các lô đất ở đã được công bố của các thành phố trọng điểm trong tháng Sáu, giá khởi điểm của các lô đất tại Thượng Hải, Hàng Châu, Bắc Kinh đều trên 100 tỷ nhân dân tệ, nhiệt độ đấu giá đất tại các khu vực quan trọng có thể tiếp tục giữ vững. Các doanh nghiệp bất động sản hiện tại vẫn duy trì chiến lược đầu tư chính xác, tình trạng phân hóa trong đấu giá đất vẫn tồn tại, trong khi việc đấu giá ở các thành phố chính hoặc những khu vực tốt có thể tiếp tục ảm đạm.
Bảng: Tình hình các lô đất ở đã được công bố tại các thành phố trọng điểm tính đến hiện tại trong tháng Sáu (từ 3.6 đến 30.6, ở cấp thành phố)
Chú thích: Thời gian thống kê là ngày 3 tháng Sáu Nguồn dữ liệu: Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Trung chỉ số CREIS
03 Dự đoán xu hướng: Trong tháng Sáu, các công ty bất động sản sẽ bước vào thời điểm tăng tốc kinh doanh nửa năm, việc mở bán và các chương trình khuyến mãi của các doanh nghiệp sẽ có thể hỗ trợ doanh số bán nhà mới tại các thành phố trọng điểm, trong khi sự phục hồi của thị trường vẫn phụ thuộc vào việc cải thiện tình hình kinh tế vĩ mô như thu nhập và việc làm của người dân.
Về mặt chính sách, vào đầu tháng Năm, sau khi ban hành một loạt chính sách tài chính, cả lãi suất cho vay thế chấp và lãi suất LPR trên 5 năm đều được hạ xuống (lãi suất cho vay thế chấp giảm từ 2.85% xuống 2.6%, lãi suất LPR trên 5 năm giảm từ 3.6% xuống 3.5%), làm giảm đáng kể chi phí mua nhà cho người mua, hỗ trợ việc giải phóng nhu cầu nhà ở. Nhiều cơ quan đã hợp tác để phát động các chính sách quy định, nhằm gửi đến thị trường thông điệp rõ ràng về việc chính phủ ổn định thị trường bất động sản, từ đó tạo ra niềm tin cho thị trường. Bên cạnh đó, các chính sách hỗ trợ cho việc cải tạo đô thị và xây dựng nhà ở chất lượng cao có thể lần lượt được triển khai, từ đó tạo động lực đổi mới cho sự phát triển của ngành.
Về chính sách địa phương, trong tháng Năm, thành phố Tín Dương tỉnh Hà Nam đã ban hành một thông báo đưa ra quy định rằng “Đối với các căn hộ mới được xây dựng từ đất mới bán, đều phải bán ngay tại hiện trường”, việc bán nhà ngay lập tức lại trở thành tâm điểm chú ý của thị trường. Xét về tác động đến thị trường, việc bán nhà ngay sẽ không tác động lớn đến sức mua ở phía cầu, nhưng có thể kéo dài chu kỳ ra mắt dự án và tạm thời làm giảm nguồn cung trên thị trường. Xét về sự khác biệt lớn giữa các khu vực bất động sản, một số khu vực do tốc độ tiêu thụ chậm đã thực sự trở thành việc bán nhà ngay lập tức và hiện tại có ít đất mới được bán ra. Các chính sách bán nhà ngay sẽ ưu tiên áp dụng ở những thành phố hoặc khu vực có tồn kho lớn, nhằm hỗ trợ việc chuyển giao chính sách một cách ổn định, đồng thời cần có các biện pháp hỗ trợ tài chính để cân bằng áp lực chi phí cho doanh nghiệp (Cơ quan quản lý tài chính cũng đã chỉ ra rằng sẽ tăng cường hoàn thiện các hệ thống tài chính liên quan đến các mô hình phát triển bất động sản mới). Cần lưu ý rằng việc bán nhà ngay sẽ đặt ra thách thức cho khả năng phân tích thị trường của các doanh nghiệp bất động sản, việc mua đất sẽ cần phân tích thị trường trong khoảng thời gian từ nửa năm đến một năm dưới chế độ bán trước, chuyển đổi sang chế độ bán ngay sẽ yêu cầu phân tích thị trường ít nhất là trong thời gian hai năm.
Đồng thời, các khu vực như Thành Đô, Trường Xuân cũng đã cải thiện chính sách quỹ nhà ở từ việc nâng mức cho vay, tối ưu hóa quy trình rút vốn. Trong bối cảnh hầu hết các thành phố đã gỡ bỏ các biện pháp hạn chế, quỹ nhà ở và các khoản trợ cấp mua nhà đã trở thành công cụ quan trọng trong chính sách địa phương. Ngoài ra, trong tháng Năm, các tỉnh như Chiết Giang, Tứ Xuyên đã thành công phát hành trái phiếu đặc biệt để thu mua các căn hộ tồn kho (Chiết Giang 1.753 tỷ, Tứ Xuyên 168 triệu); các tỉnh như Phúc Kiến, Chiết Giang, Tứ Xuyên cũng phát hành trái phiếu đặc biệt để thu hồi các lô đất tồn đọng (Phúc Kiến 850 triệu, Chiết Giang 936.7 triệu, Tứ Xuyên 805.9 triệu), chính sách thu hồi trái phiếu vẫn đang tiếp tục được thúc đẩy.
Về thị trường, với việc cuộc chiến thương mại Mỹ – Trung dịu lại, tâm lý chờ đợi trên thị trường có thể được cải thiện, nhưng trong tương lai vẫn còn nhiều bất định, mức dự đoán thu nhập và việc làm của người dân hiện tại còn kém lạc quan, vẫn là yếu tố hạn chế chính đối với việc giải phóng nhu cầu. Chính sách bất động sản tháng Sáu được dự đoán sẽ duy trì xu hướng nới lỏng, với trọng tâm là việc thực hiện các chính sách liên quan đến trái phiếu và cải tạo làng trong thành phố. Khi thời điểm giữa năm đến gần, cùng với việc các chuẩn mực của những “ngôi nhà tốt” dần được hoàn thiện và các sản phẩm quy định mới được giới thiệu, doanh số bán nhà mới tại các thành phố trọng điểm có thể được hỗ trợ nhất định. Tuy nhiên, sự phân hóa giữa các thành phố và các dự án mới và cũ vẫn sẽ tiếp tục diễn ra. Trong khi đó, doanh số giao dịch nhà cũ sau khi nhu cầu khu vực học đại học được giải phóng, dự kiến sẽ dần ổn định, nhưng do số lượng lớn nhà được rao bán, ngắn hạn “đổi giá lấy lượng” vẫn là xu hướng chính trên thị trường.