Theo hệ thống chỉ số bất động sản Trung Quốc, chỉ số giá nhà ở mới xây và nhà ở cũ tại 100 thành phố trong tháng 5, giá nhà ở mới xây trung bình ở 100 thành phố là 16.815 nhân dân tệ/m2. Do ảnh hưởng của một số dự án cải thiện chất lượng cao tại một số thành phố, giá nhà tăng 0,30% so với tháng trước và tăng 2,56% so với cùng kỳ năm trước. Về thị trường nhà ở cũ, lượng đăng ký vẫn duy trì ở mức cao, hiện tượng “đổi giá lấy số lượng” tiếp tục chi phối thị trường, giá nhà cũ trung bình tại 100 thành phố đạt 13.794 nhân dân tệ/m2, giảm 0,71% so với tháng trước và giảm 7,24% so với cùng kỳ năm trước.
Về thị trường cho thuê nhà ở, không khí thị trường vẫn duy trì trong mùa thấp điểm, giá thuê nhà ở tại các thành phố trọng điểm tiếp tục giảm, giá thuê nhà trung bình tại 50 thành phố trong tháng 5 là 35,0 nhân dân tệ/m2/tháng, giảm 0,34% so với tháng trước và giảm 3,44% so với cùng kỳ năm trước.
Hình: Giá nhà ở mới xây và biến động theo tháng từ tháng 1 năm 2021 đến tháng 5 năm 2025
Hình: Giá nhà ở cũ và biến động theo tháng từ tháng 1 năm 2021 đến tháng 5 năm 2025
Hình: Giá thuê trung bình nhà ở tại 50 thành phố và biến động theo tháng từ tháng 7 năm 2021 đến tháng 5 năm 2025
Nguồn dữ liệu: Trung chỉ số dữ liệu CREIS
Giá nhà mới tại các thành phố cấp 1 và 2 trong tháng 5 tăng, Thượng Hải đứng đầu về mức tăng giá.
Xét theo từng cấp độ, trong tháng 5, giá nhà mới tại các thành phố cấp 1 tăng 0,90%, trong đó giá nhà mới tại Thượng Hải, do sự dẫn dắt của các dự án cải thiện như Lục Thành – Triều Minh Đông Phương, tăng 1,47%, mức tăng đứng đầu tại 100 thành phố. Giá nhà mới tại các thành phố cấp 2 tăng 0,06%. Giá nhà mới tại các thành phố cấp 3 và 4 giảm 0,11%.
Về nhà ở cũ, trong tháng 5, giao dịch nhà cũ tại các thành phố trọng điểm vẫn giữ mức hoạt động nhất định, nhưng giá có áp lực trong ngắn hạn, giá nhà cũ tại các thành phố cấp 1 giảm 0,37%, giá nhà cũ tại các thành phố cấp 2 và cấp 3, 4 lần lượt giảm 0,78% và 0,76%.
Bảng: Tình hình mở bán và tiêu thụ một số dự án nhà mới tại Thượng Hải gần đây
Nguồn dữ liệu: Trung chỉ số dữ liệu CREIS
Tháng 6 là thời điểm quan trọng trong nửa đầu năm, nguồn cung chất lượng cao dự kiến sẽ hỗ trợ phục hồi doanh số bán nhà mới tại các thành phố trọng điểm.
Về mặt chính sách, vào ngày 7 tháng 5, Văn phòng Quốc vụ viện tổ chức họp báo về “Chính sách tài chính hỗ trợ ổn định thị trường và kỳ vọng”, tại đây Ngân hàng Trung ương công bố giảm tỷ lệ dự trữ bắt buộc 0,5 điểm phần trăm; giảm lãi suất chính sách 0,1 điểm phần trăm; giảm lãi suất cho vay cá nhân mua nhà 0,25 điểm phần trăm; Cục Quản lý tài chính chỉ ra sẽ tăng tốc hoàn thiện các hệ thống tài chính phù hợp với mô hình phát triển bất động sản mới. Văn phòng Trung ương và Văn phòng Quốc vụ viện phát hành “Ý kiến về việc tiếp tục thúc đẩy hành động cải tạo đô thị”, đề ra 8 nhiệm vụ chính, bao gồm: tăng cường cải tạo và sử dụng tòa nhà hiện có, thúc đẩy cải tạo khu dân cư cũ, phát triển xây dựng cộng đồng hoàn chỉnh, cải tạo các khu phố cũ, nhà xưởng cũ và làng trong thành phố, hoàn thiện chức năng đô thị, tăng cường xây dựng hạ tầng đô thị, phục hồi hệ sinh thái đô thị, bảo vệ và phát huy văn hóa lịch sử đô thị. Ngày 20, lãi suất LPR cho kỳ hạn trên 5 năm được điều chỉnh từ 3,60% xuống 3,50%.
Ở cấp địa phương, Tín Dương đã phát hành “Một số biện pháp tăng cường quản lý bán nhà ở thương mại (thí điểm) công bố trước quy trình”, đưa ra nguyên tắc “cũ mới khác nhau”, các nhà ở thương mại phát triển trên đất mới chuyển nhượng đều thực hiện bán nhà hiện có. Các thành phố như Thành Đô, Trường Xuân đã tối ưu hóa chính sách quỹ phúc lợi từ việc nâng cao hạn mức cho vay, tối ưu hóa quy trình rút tiền. Các nhà ở hạn chế giá tại Hải Khẩu sau 5 năm có thể đạt được quyền sở hữu hoàn toàn thông qua việc nộp bổ sung khoản tiền chênh lệch giá đất. Vào tháng 5, Chiết Giang và Tứ Xuyên phát hành trái phiếu đặc biệt để thu mua nhà thương mại tồn kho (Chiết Giang 1,753 tỷ nhân dân tệ, Tứ Xuyên 168 triệu nhân dân tệ), Phúc Kiến, Chiết Giang, Tứ Xuyên phát hành trái phiếu đặc biệt để thu hồi đất tồn kho (Phúc Kiến 8,501 triệu nhân dân tệ, Chiết Giang 9,367 triệu nhân dân tệ, Tứ Xuyên 8,059 triệu nhân dân tệ).
Nhìn chung, chính sách vĩ mô hiện tại đang dần hỗ trợ thị trường bất động sản. Sau khi các chính sách tài chính được ban hành vào đầu tháng 5, lãi suất cho vay quỹ phúc lợi và lãi suất LPR dài hạn trên 5 năm đều giảm, điều này giúp giảm chi phí mua nhà cho người tiêu dùng và hỗ trợ mạnh mẽ để giải phóng nhu cầu về nhà ở. Trong khi đó, các bộ phận liên hợp triển khai một loạt chính sách cũng đã truyền tải tín hiệu rõ ràng về sự ổn định thị trường từ trung ương, qua đó nâng cao thêm niềm tin của thị trường. Khi cuộc chiến thương mại Trung-Mỹ tạm thời giảm nhiệt vào tháng 5, cảm xúc chờ đợi của thị trường có khả năng cải thiện, nhưng tương lai vẫn còn nhiều bất ổn. Dự báo rằng môi trường chính sách bất động sản trong tháng 6 sẽ duy trì xu hướng nới lỏng, phụ thuộc vào việc thực hiện các chính sách thu hồi trái phiếu đặc biệt và cải tạo làng trong thành phố. Đồng thời, khi thời điểm bán hàng giữa năm đến gần, tốc độ phát hành sản phẩm và quy mô khuyến mãi của các doanh nghiệp bất động sản có thể gia tăng, dự kiến thị trường tại các thành phố trọng điểm sẽ duy trì phục hồi, nhưng phân hóa giữa các thành phố và các dự án cũ mới sẽ vẫn tiếp tục.
Các dự án mẫu điển hình trong thành phố
Sau khi chính sách tài chính được ban hành vào tháng 5, dự kiến sẽ có tác động tích cực đến sự ổn định của thị trường bất động sản. Trong bối cảnh này, Viện Nghiên cứu Chỉ số Trung Quốc đã dựa trên hệ thống lý thuyết và cấu trúc chỉ số phòng ở Trung Quốc, chọn ra các dự án mẫu điển hình với mức độ kiến thức cao và ảnh hưởng rộng rãi từ các mẫu chỉ số giá nhà ở 100 thành phố, dựa trên nguyên tắc “tính điển hình”, từ các khía cạnh như hiệu suất bán hàng, chất lượng dự án, sức mạnh thương hiệu để nghiên cứu các dự án mẫu chính ở các thành phố lớn, đưa ra “dự án mẫu điển hình các thành phố trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 5 năm 2025”, cung cấp tiêu chuẩn cho ngành.
Từ “dự án mẫu điển hình các thành phố trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 5 năm 2025” cho thấy, các dự án được chọn chủ yếu là các dự án bán chạy trên thị trường và là tiêu chuẩn của ngành, chủ thể phát triển chủ yếu là các doanh nghiệp bất động sản hàng đầu quốc gia và các doanh nghiệp đầu ngành khu vực. Trong dài hạn, nâng cao chất lượng nhà ở và chất lượng dịch vụ là con đường chính để các doanh nghiệp bất động sản đạt được sự phát triển bền vững. Do đó, các doanh nghiệp bất động sản cần liên tục nâng cao khả năng nghiên cứu phát triển sản phẩm, cải thiện hệ thống dịch vụ vận hành, nắm bắt chính xác nhu cầu cá nhân của các nhóm khách hàng khác nhau, tạo ra các dự án chất lượng cao có hiệu ứng mẫu trong ngành, thúc đẩy sự phát triển chất lượng cao của ngành.
Giá nhà mới xây và biến động theo tháng tại 100 thành phố tháng 5
Giá nhà cũ và biến động theo tháng tại 100 thành phố tháng 5
Giá thuê nhà và biến động theo tháng tại 50 thành phố tháng 5