Theo thông tin, quỹ bất động sản châu Âu đang trải qua một cơn khủng hoảng vốn trầm trọng. Dữ liệu mới nhất từ Morningstar cho biết tính đến tháng 3 năm nay, nhà đầu tư cá nhân đã rút ròng 11.44 tỷ euro (khoảng 13 tỷ đô la) từ các quỹ bất động sản đăng ký tại khu vực này, tăng 20% so với 12 tháng trước. Tổ chức theo dõi quỹ hàng đầu toàn cầu này chỉ ra rằng, kể từ tháng 2 năm 2023, các quỹ bất động sản được định giá bằng euro liên tục ghi nhận tình trạng rút vốn ròng.
Dưới áp lực đa chiều, xu hướng “bỏ phiếu bằng chân” của các nhà đầu tư ngày càng rõ rệt. Một mặt, tỷ lệ vỡ nợ gia tăng cùng với chu kỳ tăng lãi suất đã trực tiếp tác động đến sức hấp dẫn của ngành. Đặc điểm của giao dịch bất động sản thương mại là dài hạn và điều chỉnh định giá có độ trễ, khiến giá trị ròng của quỹ thường khó phản ánh chính xác rủi ro thực tế của thị trường, sự khác biệt thông tin này đã khiến các nhà đầu tư lựa chọn ra đi sớm để tránh rủi ro. Mặt khác, sự thay đổi trong mô hình làm việc và quy định môi trường nghiêm ngặt đang định hình lại hệ thống giá trị của bất động sản thương mại, nhiều tài sản văn phòng mà các quỹ nắm giữ đang bị định giá giảm mạnh, dẫn đến vòng luẩn quẩn giữa áp lực rút tiền và khó khăn trong xử lý tài sản.
Cuộc tẩy chay quỹ đã âm thầm diễn ra. Gã khổng lồ quản lý tài sản tại Anh, St James’s Place Plc, sau khi trải qua một đợt rút vốn lớn, đang từng bước thanh lý danh mục quỹ bất động sản của mình; công ty bảo hiểm Hà Lan Aegon Ltd. vì quy mô quỹ của mình liên tục dưới mức hòa vốn, đã thông báo ngừng các sản phẩm liên quan; Goldman Sachs cũng đã chấm dứt một quỹ chứng khoán bất động sản toàn cầu kéo dài 5 năm thua lỗ vào tháng trước.
Điều đáng chú ý là xu hướng chuyển vốn đang diễn ra rõ ràng, trong quý đầu năm nay, quỹ bất động sản thay thế do DWS Group quản lý đã ghi nhận khoảng 500 triệu euro bị rút ra, tiền rõ ràng đang chảy vào các loại tài sản được coi là ổn định hơn như hạ tầng và tín dụng tư nhân.
Điểm chuyển mình của ngành vẫn chưa xuất hiện. Mặc dù thị trường thường kỳ vọng vào việc ngân hàng trung ương giảm lãi suất sẽ thúc đẩy giá bất động sản, nhưng dữ liệu thực tế lại cho thấy điều trái ngược: Dữ liệu từ Green Street cho thấy, do ngành du lịch quốc tế yếu kém, giá trị tài sản khách sạn tại Mỹ đã giảm 2.8% trong tháng 4, kéo theo chỉ số bất động sản thương mại giảm 0.5%.
Tâm trạng bi quan này đã lan tỏa sang thị trường châu Âu, hiện quy mô quản lý quỹ bất động sản châu Âu đã giảm còn 156 tỷ euro, giảm khoảng 44 tỷ euro so với mức cao nhất vào tháng 2 năm 2023.
“Mặc dù chúng tôi đã xử lý một lượng lớn yêu cầu rút vốn, nhưng dự đoán dòng vốn tháo chạy vẫn sẽ tiếp tục,” CEO của DWS Group, Stefan Hoops, thừa nhận trong buổi họp báo tài chính, “Tuy nhiên, từ góc độ phân bổ tài sản, mức định giá hiện tại khiến chúng tôi có cái nhìn thận trọng lạc quan về triển vọng trung và dài hạn.” Cuộc điều chỉnh ngành bắt đầu từ sự dịch chuyển vốn đang thử thách khả năng xử lý tài sản và quyết tâm chuyển mình chiến lược của các quỹ bất động sản châu Âu.