Cục Thống kê Quốc gia công bố dữ liệu kinh tế vĩ mô và bất động sản từ tháng 1 đến tháng 3 năm 2025. Nhờ vào hiệu ứng chính sách liên tục được giải phóng, cung sản xuất tăng trưởng nhanh chóng, năng lực sản xuất mới được nuôi dưỡng nhanh chóng, và nhu cầu nội địa không ngừng mở rộng, nền kinh tế quốc dân đạt khởi đầu tốt. Giá trị gia tăng công nghiệp, dịch vụ, và doanh thu bán lẻ hàng tiêu dùng đều có tốc độ tăng trưởng nhanh hơn so với cả năm trước.
Ngành bất động sản tiếp tục ổn định, quy mô bán hàng hóa giảm dần so với cùng kỳ năm trước, số lượng thành phố có giá nhà giảm đã ghi nhận mức thấp mới kể từ nửa cuối năm 2023, diện tích nhà ở chờ bán đã có dấu hiệu giảm theo tháng. Nhờ vào sự điều chỉnh mạnh mẽ từ các cơ quan chức năng trung ương và địa phương về phía cung, khối lượng giao dịch đất đai trong quý đầu tiên của năm 2025 chỉ khoảng 60% so với giao dịch nhà mới, cộng thêm việc thu hồi đất bỏ hoang và thúc đẩy tồn kho nhà ở, kỳ vọng của các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà đang được cải thiện liên tục.
Dựa trên định hướng mới nhất từ các Bộ ngành trung ương về việc ổn định thị trường, cũng như dữ liệu giao dịch của thị trường đất đai, nhà mới và nhà thứ cấp đồng thời ổn định, dự kiến trong nửa đầu năm 2025, các chỉ số như khối lượng giao dịch, giá nhà, và tồn kho sẽ tiếp tục cải thiện.
01 Tình hình giao dịch tiếp tục phục hồi, giữ đà ổn định tích cực
Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia cho thấy, trong tháng 3, diện tích bán nhà mới trên toàn quốc đạt 1,1 triệu mét vuông, doanh thu đạt 822,2 tỷ nhân dân tệ, giảm chỉ 1% so với cùng kỳ. Kể từ tháng 10 năm 2024, tỷ lệ giảm diện tích bán nhà hàng tháng đã liên tục dưới 5% trong 6 tháng, đây là lần đầu tiên xảy ra kể từ nửa cuối năm 2021, tín hiệu ổn định từ phía cầu đang ngày càng rõ ràng. Trong quý đầu tiên của năm 2025, diện tích giao dịch nhà ở giảm 3% so với cùng kỳ, ghi nhận mức giảm thấp nhất trong gần 21 tháng.
Dữ liệu từ CRIC cho thấy, trong tháng 3, quy mô giao dịch ở các thành phố cấp 1 và cấp 2 tiếp tục tăng so với cùng kỳ, với Bắc Kinh, Quảng Châu, Thâm Quyến, Ninh Ba, Nam Kinh, và Tô Châu đều có tỷ lệ tăng trưởng trên 20%. Các sản phẩm bất động sản được cải thiện tại khu trung tâm Bắc Kinh đã thúc đẩy khối lượng giao dịch tăng đột biến, với giao dịch hàng tháng đạt hơn 500.000 mét vuông, và tỷ lệ tăng trưởng so với cùng kỳ trong quý đầu tiên đạt 21%. Từ tháng 3, sự chủ động của các doanh nghiệp bất động sản trong việc mở bán đã dần hồi phục, cộng với việc tăng cường sức bán hàng, tỷ lệ tiêu thụ trung bình khi mở bán của 29 thành phố trọng điểm trong tháng 3 đạt 45%, tăng 11 điểm phần trăm so với tháng trước và 19 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, tiếp tục xu hướng hồi phục.
Kể từ tháng 3 năm 2025, các Bộ ngành trung ương đã nhiều lần lên tiếng khẳng định sẽ tiếp tục thúc đẩy thị trường bất động sản ổn định, đồng thời tăng cường hỗ trợ cho công tác cải tạo đô thị, và lần đầu tiên nhấn mạnh việc ổn định thị trường nhà ở trong các văn bản thúc đẩy tiêu dùng. Nhờ vào sự ủng hộ mạnh mẽ từ chính sách trung ương, cùng với hàng loạt chính sách ổn định thị trường từ chính quyền địa phương về hạn mức cho vay mua nhà, tỷ lệ đặt cọc, giảm thuế và phí, hỗ trợ mua nhà, và đổi mới, các chỉ số về cầu ở các thành phố lớn nhanh chóng cải thiện. Khối lượng giao dịch tổng hợp của các thành phố lõi 30 trong quý đầu tiên tăng 17% so với cùng kỳ, trong tháng 3, số lượt khách đến tham quan và đặt cọc đều ghi nhận tăng.
02 Giao dịch nhà thứ cấp tăng mạnh, kéo theo tổng giao dịch nhà mới và nhà cũ tăng 10%
Tại cuộc họp báo thường kỳ của Bộ Tài nguyên Thiên nhiên vào tháng 4, dữ liệu liên quan đến đăng ký bất động sản đã được công bố, bao gồm chuyển nhượng đăng ký nhà ở mới và đăng ký nhà cũ, đây là những dữ liệu quan trọng về bất động sản. Trong đó, số lượng đăng ký nhà cũ là cực kỳ quan trọng, khi đây là dữ liệu về quy mô giao dịch nhà thứ cấp chưa từng thấy công bố chính thức.
Trong quý đầu tiên năm 2025, số lượng đăng ký chuyển nhượng nhà cũ tăng mạnh 34,7% so với cùng kỳ, đạt 1,646 triệu trường hợp. Trong khi theo số liệu của Cục Thống kê, tổng số giao dịch nhà giảm nhẹ 3% so với cùng kỳ, với 2,2 triệu mét vuông, tương đương khoảng 2,19 triệu căn hộ. So với việc thị trường nhà mới tiếp tục chạm đáy trong quý đầu tiên, thị trường nhà cũ đã kịp thời đưa ra dấu hiệu phục hồi.
Hợp với nhận định trước đó của Trung tâm nghiên cứu CRIC, nhờ vào việc nới lỏng các qui định về bán và mua nhà, cùng với chính sách đổi mới và chuyển nhượng tài sản, đã trở thành điểm khởi đầu cho phần lớn nhu cầu cải thiện, và trở thành lựa chọn phù hợp cho nhu cầu thực. Về quy mô giao dịch, sau khi thị trường nhà cũ ổn định trước đó vào năm 2024, vào năm 2025, thị trường nhà cũ đã kịp thời ghi nhận sự tăng mạnh, kéo theo tổng giao dịch nhà mới và nhà cũ trong quý đầu tiên đạt 3,83 triệu căn, tăng 10% so với cùng kỳ. Đầu năm 2025, thị trường bất động sản cũng chính thức chào đón tín hiệu ổn định của quy mô giao dịch.
03 Số lượng thành phố có giá nhà mới giảm theo tháng đạt mức thấp kỷ lục, các thành phố cấp 1 tăng liên tiếp 5 tháng.
Dựa vào chỉ số giá nhà mới và nhà cũ tại 70 thành phố tính từ tháng 1 năm 2021, tốc độ giảm giá nhà trong tháng 3 đã được thu hẹp còn dưới 0,2%. Dữ liệu từ Cục Thống kê cho thấy, tỷ lệ giảm giá bán nhà tại các thành phố tiếp tục giảm, với giá nhà mới giảm 5,0% so với cùng kỳ, mức giảm này đã giảm liên tiếp trong 5 tháng, trong khi giá nhà cũ giảm 7,3%, giảm liên tiếp trong 6 tháng. Trong đó, giá nhà mới tại Thượng Hải tăng 5,7%, trong khi Bắc Kinh, Quảng Châu và Thâm Quyến giảm lần lượt 5,7%, 7,2% và 3,9%.
Xét về mặt giảm giá theo tháng, trong tháng 3 có 34 thành phố ghi nhận giá nhà mới giữ ổn định, ghi nhận mức cao kỷ lục kể từ nửa cuối năm 2023. Chỉ số giá nhà mới của các thành phố cấp 1 đã liên tục ở trong vùng tăng trưởng dương trong 5 tháng, trong đó, Thượng Hải và Thâm Quyến lần lượt tăng 0,7% và 0,1%, Thượng Hải cũng là thành phố có mức tăng giá cao nhất trong tháng 3. Trong khi đó, Bắc Kinh và Quảng Châu giảm lần lượt 0,2% và 0,1%. Giá nhà mới tại các thành phố cấp 2 giữ nguyên so với tháng trước, trong khi giá nhà mới tại các thành phố cấp 3 giảm 0,2%, mức giảm này giảm 0,1 điểm phần trăm. Số lượng thành phố có giá nhà mới tăng lên đạt 24, tăng 6 thành phố so với tháng trước, kể từ tháng 11 năm 2024, số lượng thành phố có giá nhà mới không giảm hoặc tăng đã liên tục vượt quá 20 thành phố trong 5 tháng; số lượng thành phố có giá nhà cũ tăng lên đạt 10, cũng tăng 7 thành phố so với tháng trước.
Trong báo cáo công tác của chính phủ được công bố vào tháng 3 năm 2025, cụm từ “ổn định thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán” lần đầu tiên được đưa vào yêu cầu tổng thể của báo cáo công tác chính phủ, và nhấn mạnh rằng bất động sản là phần quan trọng trong cấu trúc tài sản của cư dân, việc ổn định giá tài sản có thể giải phóng hiệu ứng tài sản. Sau đó, Ủy ban phát triển và cải cách đã công bố kế hoạch hành động đặc biệt nhằm thúc đẩy tiêu dùng, nhấn mạnh việc ổn định thị trường bất động sản trong các văn bản thúc đẩy tiêu dùng, và đề xuất cần tốt hơn để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng nhà ở, cải tiến các chính sách thuế và quỹ, đồng thời quan tâm đến cả cung và nhu cầu, thúc đẩy việc cải tạo làng trong phố và cải cách đô thị.
Cơ quan quản lý tài chính nhấn mạnh: Sẽ tăng cường hỗ trợ cho vay tiêu dùng cá nhân, Ngân hàng Trung ương cũng nhắc đến cần tăng cường đưa vào sử dụng các căn hộ cũ và diện tích đất, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản ổn định. Khi giá nhà được đặt lên vị trí quan trọng hơn, dự kiến trong năm nay các cấp địa phương sẽ tiếp tục thực hiện các biện pháp “giảm tồn kho, nới lỏng tín dụng, hỗ trợ tài chính” để ổn định kỳ vọng về giá cả của cư dân, sử dụng tiêu chuẩn “nhà tốt” để thúc đẩy tái cấu trúc giá trị, hỗ trợ trung tâm giá bất động sản, và con đường thực hiện danh sách “trắng” về dòng tài chính. Nhờ vào sự hỗ trợ từ tài chính và thuế từ phía cầu cùng với cải thiện trong việc xử lý hàng tồn kho, giảm cung đất, đã cải thiện kỳ vọng về cung-cầu, nhiều thành phố đang chào đón tín hiệu ổn định từ các chỉ số giá nhà.
04 Đầu tư phát triển và giao dịch đất đai có sự thay đổi tương đồng, đẩy nhanh điểm cân bằng cung-cầu
Dữ liệu từ Cục Thống kê Quốc gia cho biết, trong tháng 1 đến tháng 3 năm 2025, tổng đầu tư phát triển bất động sản trên toàn quốc đạt 1.990,4 tỷ nhân dân tệ, giảm 9,9% so với cùng kỳ. Trong tháng 3, đầu tư phát triển bất động sản đạt 918,4 tỷ nhân dân tệ, giảm 10% so với cùng kỳ, mức giảm này lớn hơn 0,2 điểm phần trăm so với hai tháng trước.
Nguyên nhân giảm đầu tư phát triển là do quy mô cung-cầu đất đai giảm thấp trong nửa đầu năm 2025. Trong quý đầu tiên, diện tích giao dịch đất đạt 12,8 triệu mét vuông, giảm 10% so với cùng kỳ. Một mặt, ngân sách tài chính đã giảm mức phụ thuộc của địa phương vào tài chính đất đai, tổng thu ngân sách quỹ chính quyền địa phương năm 2025 đạt 11,4 triệu tỷ nhân dân tệ, trong đó một nửa là từ các khoản chuyển nhượng tài chính và thu nhập từ nợ thuộc danh mục đặc biệt, phần thu nhập không từ chuyển nhượng đất đã đạt tỷ lệ cao nhất trong lịch sử; mặt khác, các cơ quan chức năng địa phương cũng thể hiện quyết tâm trong việc xử lý hàng tồn kho, với kế hoạch cung đất được công bố, kế hoạch cung đất địa phương năm 2025 đã giảm 20% so với cùng kỳ. Chính quyền trung ương và địa phương tiếp tục thắt chặt kỳ vọng cung cấp, thúc đẩy cân bằng cung-cầu của ngành.
Về phát triển trung hạn, quy mô đầu tư phát triển bất động sản cũng sẽ duy trì ở mức thấp đồng bộ với việc giảm quy mô giao dịch đất đai. Tuy nhiên, do ảnh hưởng từ các dự án phát triển trước đó, đầu tư phát triển có một độ trễ nhất định, thời điểm điều chỉnh của chỉ số đầu tư phát triển sẽ chậm hơn so với các chỉ số như doanh số bán nhà mới, giá nhà mới, nhà cũ, và giao dịch đất. Khi so sánh với tỷ lệ dữ liệu lịch sử về đầu tư-ngành, mức giảm của chỉ số này sẽ tiếp tục kéo dài từ một đến hai năm cho đến khi đầu tư bất động sản trở về mức phù hợp hơn với quy mô giao dịch hàng hóa.
05 Chính sách gia tăng kích hoạt động lực mới cho thị trường, quý hai dự kiến sẽ được tăng tốc ổn định
Nhìn về nửa đầu năm 2025, trên cơ sở các tín hiệu tích cực từ các Bộ ngành trung ương và các cuộc họp lớn đầu năm, cùng với việc ổn định giá tài sản được đặt ở vị trí quan trọng hơn. Trong năm nay, bất động sản sẽ tiếp tục đón nhận một loạt các chính sách tích cực:
Phía cầu sẽ tiếp tục giải phóng tiềm năng nhu cầu nhà ở, lấy việc xây dựng “nhà tốt” làm trọng tâm, hỗ trợ kỳ vọng về giá bất động sản tích cực, đồng thời thông qua cải thiện các chính sách cải tạo khu vực nông thôn, ưu đãi thuế, tiếp tục hỗ trợ cư dân cải thiện điều kiện nhà ở;
Phía cung sẽ cải thiện kỳ vọng tồn kho hơn nữa, trên cơ sở kiểm soát quy mô cung đất, tăng cường cấu trúc cung từng khối và tăng tốc thúc đẩy việc thu hồi nhà ở tồn kho và đất đai bỏ hoang;
Về công cụ tài chính, tăng cường hỗ trợ tài chính và quản lý rủi ro, gia tăng quy mô cho vay trong danh sách “trắng”, đảm bảo các dự án xây dựng và bàn giao; đồng thời, hoàn thiện các quy định cơ bản trong quy trình phát triển và bán hàng hóa, đảm bảo chất lượng nhà ở và tiến độ bàn giao của những dự án mới.
Nhờ vào các tín hiệu tích cực từ cầu trên thị trường hiện tại, cùng với sự hỗ trợ từ chính sách tài chính trung ương, dự đoán rằng các cơ quan phụ trách địa phương sẽ tiếp tục tập trung vào cải thiện kỳ vọng cung-cầu tại các lĩnh vực cốt lõi, khi nhiệt độ thị trường đất đai, nhà mới và nhà cũ lan rộng và mở rộng, “mô hình thị trường ổn định” sẽ xuất hiện thường xuyên hơn ở nhiều thành phố.
Tập trung vào dữ liệu ngành, dựa trên định hướng mới nhất từ các Bộ ngành trung ương về ổn định thị trường, cùng với dữ liệu giao dịch của các thị trường đất đai, nhà mới và nhà cũ đồng thời ổn định, dự kiến trong nửa đầu năm 2025, các chỉ số như khối lượng giao dịch, giá nhà, và tồn kho sẽ tiếp tục cải thiện. Như ông Trần Xương Thịnh, thành viên nhóm soạn thảo báo cáo công tác chính phủ, Phó giám đốc Văn phòng Nghiên cứu Quốc vụ viện, đã nói, thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán là những chỉ số quan trọng về hoạt động kinh tế, việc ổn định giá tài sản có thể giải phóng hiệu ứng tài sản, sự thay đổi về cấu trúc giá tài sản có thể thúc đẩy tiêu dùng, thúc đẩy giá cả tăng trở lại một cách vừa phải. Sự cải thiện trong kỳ vọng tiêu dùng chắc chắn cũng sẽ thúc đẩy nhanh chóng sự ổn định của thị trường bất động sản.
Dự kiến, trong nửa đầu năm 2025, diện tích và doanh thu bán nhà mới sẽ gia tăng nhanh chóng, nhiều thành phố lớn sẽ chào đón sự hồi phục trong tỷ lệ giao dịch nhà hàng tháng so với cùng kỳ.
Nhờ vào các động thái nâng cao tiêu dùng và ổn định giá tài sản, giá nhà ở các thành phố lớn sẽ nhận thêm nhiều tín hiệu tích cực, chỉ số giá nhà mới cũng sẽ nhanh chóng lan tỏa sang thị trường nhà cũ.
Về mặt đầu tư và phát triển, dựa trên nhiệm vụ giảm tồn kho và ổn định thị trường, thị trường đất tiếp tục tiến hành giảm thiểu quy mô và nâng cao chất lượng, diện tích xây dựng cũng sẽ được điều chỉnh để phù hợp hơn với quy mô bán nhà mới, số lượng dự án khởi công và đầu tư phát triển vẫn sẽ nằm trong chu kỳ điều chỉnh giảm, nhưng nhờ vào việc thu hồi nợ đặc biệt và thúc đẩy cải tạo ở nông thôn, các chỉ số dự kiến sẽ cải thiện theo chiều hướng tích cực trong nửa đầu năm.
Nội dung này được lấy từ tài khoản WeChat “Đinh Tử Dữ Bình Bất Động Sản”; biên tập bởi: Vân Vân.