Được biết, Viện nghiên cứu Trung chỉ (Zhongzhi Research Institute) cho biết kể từ tháng 4, các địa phương đã công bố kế hoạch sử dụng trái phiếu đặc biệt để thu hồi đất đai tồn đọng, quá trình này đang diễn ra nhanh chóng. Theo dữ liệu theo dõi của Trung chỉ, đến ngày 20 tháng 5, các địa phương đã công bố kế hoạch sử dụng trái phiếu đặc biệt để thu hồi đất đai tồn đọng lên tới hơn 3000 lô, tổng diện tích đã vượt quá 1,33 triệu mét vuông. Trong số đó, các tỉnh như Quảng Đông, Hồ Nam, Phúc Kiến đã hoàn thành một phần phát hành trái phiếu đặc biệt, tổng số tiền phát hành gần 55 tỷ nhân dân tệ, khoảng 15% trọng số so với số tiền dự kiến thu hồi, quá trình phát hành trái phiếu tại các địa phương cần được đẩy nhanh hơn nữa.
01. Tình hình các lô đất công bố: Tốc độ công bố các lô đất dự kiến sử dụng trái phiếu đặc biệt để thu hồi đất tại các địa phương đã được tăng tốc rõ rệt, lượng đất dự kiến thu hồi trong tháng 4 đã tăng mạnh, tổng số lô đất dự kiến thu hồi gần 3000 lô.
Theo thống kê không hoàn chỉnh của Trung chỉ, đến ngày 20 tháng 5, trên toàn quốc, số lượng các lô đất dự kiến thu hồi bằng trái phiếu đặc biệt lên tới gần 3000 lô, tổng diện tích vượt quá 1,33 triệu mét vuông, tổng số tiền vượt quá 350 tỷ nhân dân tệ.
Bảng: Tình hình thu hồi đất tồn đọng dự kiến sử dụng trái phiếu đặc biệt trên toàn quốc từ tháng 1 đến tháng 4
Nguồn dữ liệu: Dữ liệu Trung chỉ CREIS
Nhìn từ các tháng khác nhau, trong hai tháng đầu năm nay, tổng số lô đất được công bố trên toàn quốc đạt 393 lô, tổng số tiền vượt quá 58 tỷ nhân dân tệ; từ tháng 3 trở đi, tốc độ công bố tiếp tục tăng lên, tháng 3 có hơn 830 lô được công bố, tăng hơn 460 lô so với tháng 2, tổng số tiền vượt quá 100 tỷ nhân dân tệ. Tháng 4, số lô được công bố vượt quá 1500 lô, tổng số tiền vượt quá 170 tỷ nhân dân tệ.
Bảng: Quy mô thu hồi đất tồn đọng dự kiến sử dụng trái phiếu đặc biệt đến ngày 20 tháng 5
Chú ý: Dữ liệu chỉ là thống kê không hoàn chỉnh, các dự án đã phát hành trái phiếu đặc biệt cũng được tính vào.
Nguồn dữ liệu: Cục Tài nguyên thiên nhiên của các địa phương và các trang web chính thức của Trung chỉ CREIS
Xét từ các địa phương, trong số 31 tỉnh thành, có 23 tỉnh thành đã công bố tình hình thu hồi đất tồn đọng bằng trái phiếu đặc biệt, trong đó tỉnh Quảng Đông công bố tổng số tiền dự kiến thu hồi vượt quá 65 tỷ nhân dân tệ, đứng đầu; tỉnh Hà Nam và Phúc Kiến cũng công bố số tiền vượt quá 30 tỷ nhân dân tệ. Trong số các thành phố, thành phố Trịnh Châu có số tiền thu hồi đạt 17,35 tỷ nhân dân tệ, diện tích thu hồi đất cũng vượt qua 5 triệu mét vuông, đứng đầu trong số các thành phố. Tây An, Huệ Châu có số tiền thu hồi hơn 10 tỷ nhân dân tệ. Giữa các thành phố, tổng số lô đất được công bố ở các thành phố cấp 1 và 2 đạt 476 lô, tổng số tiền dự kiến thu hồi vượt quá 91 tỷ nhân dân tệ, chiếm tỷ lệ 25,6%.
So sánh với dữ liệu giao dịch đất đai trong cơ sở dữ liệu của Trung chỉ, các lô đất dự kiến thu hồi có những đặc điểm sau so với quý 1 đến quý 3:
Thứ nhất, nhiều nơi ở Quảng Đông đã công bố lô đất thứ hai, tính đến ngày 20 tháng 5, số lượng các dự án công bố của đợt thứ hai đã đạt 100 lô, tổng số tiền vượt quá 15 tỷ nhân dân tệ, tốc độ công bố khá nhanh. Trong đợt đầu tiên, Huệ Châu, Quảng Châu, Chu Hải đều có số tiền thu hồi vượt 60 tỷ nhân dân tệ. Trong đợt thứ hai, thành phố Trạm Giang có số tiền thu hồi đạt 4,9 tỷ nhân dân tệ, là số tiền cao nhất tính đến thời điểm hiện tại; thành phố Thanh Viễn và Đông Quan đều có số tiền thu hồi vượt 2 tỷ nhân dân tệ.
Thứ hai, trong số các lô đất được công bố, tỷ lệ lô đất nhà ở chiếm khoảng 65%, lô đất thương mại và văn phòng chiếm tỷ lệ khoảng 25%, lô đất công nghiệp chiếm tỷ lệ khoảng 6%. Tỷ lệ các loại đất trong tổng thể gần giống như trước đó, nhưng từ các lô đất được công bố trong đợt thứ hai của Quảng Đông, tỷ lệ lô đất thương mại và văn phòng đã tăng lên, đạt 31.0%, cao hơn so với đợt đầu tiên (25.9%). Tỷ lệ lô đất nhà ở (bao gồm đất hỗn hợp) đạt 58.6%, giảm nhẹ so với đợt đầu tiên (60.9%).
Thứ ba, thời gian giao dịch các lô đất vẫn giống như trước, chủ yếu tập trung trong giai đoạn 2020-2024, tỷ lệ số lô khoảng 78%, đặc biệt là các lô đất từ 2021-2023 chiếm phần lớn; tỷ lệ các lô đất từ năm 2012-2017 tổng cộng khoảng 12%.
Thứ tư, trong số các lô đất dự kiến thu hồi hiện tại, đa số thuộc về các doanh nghiệp nhà nước địa phương, chiếm trên 80%, tỷ lệ các doanh nghiệp trung ương và tư nhân chưa đến 20%. Trong số các doanh nghiệp trung ương, các công ty như Bảo Lợi, Hoa Kiều Thành có nhiều lô đất được dự kiến thu hồi, bao gồm nhiều thành phố như Quảng Châu, Hợp Phì, Đại Đồng, Côn Minh; trong số các doanh nghiệp tư nhân, tỷ lệ lô đất được dự kiến thu hồi tại Trịnh Châu, Côn Minh khá cao, ví dụ như tại Côn Minh, một số doanh nghiệp như Tân Thành, Chuấn Phát bao gồm nhiều lô đất. Thêm vào đó, từ chiều ngang thời gian, trong số các lô đất liên quan đến nhà ở được dự kiến thu hồi trong tháng 4, tỷ lệ doanh nghiệp tư nhân đạt khoảng 16%, đã tăng so với tháng 2 và tháng 3.
Thứ năm, về giá thu hồi, so với giá giao dịch khi bán, khoảng 50% lô đất có giá thu hồi so với giá giao dịch trong khoảng 0.8-1.0, khoảng 30% lô đất có tỷ lệ này trong khoảng 0.9-1.0, tỷ lệ giảm so với trước đó, khoảng 18% lô đất có tỷ lệ giá thu hồi so với giá giao dịch trong khoảng 0.7-0.8, một số lô đất có giá thu hồi giảm mạnh.
02. Tình hình phát hành trái phiếu đặc biệt: Các tỉnh như Quảng Đông, Hồ Nam, Phúc Kiến đã phát hành trái phiếu đặc biệt để thu hồi đất tồn đọng, tổng số gần 55 tỷ nhân dân tệ.
Vào ngày 19 tháng 2, Bắc Kinh đã phát hành trái phiếu đất dự trữ đầu tiên, trị giá hơn 10 tỷ nhân dân tệ, nhưng các dự án đất dự trữ chủ yếu là các dự án phát triển đất cấp 1, không liên quan đến việc thu hồi đất tồn đọng.
Ngày 28 tháng 2, tỉnh Quảng Đông phát hành trái phiếu đặc biệt cho 86 dự án với tổng giá trị 30.7 tỷ nhân dân tệ, trong đó 30.4 tỷ nhân dân tệ được sử dụng để thu hồi đất tồn đọng, tỉnh Quảng Đông trở thành tỉnh đầu tiên phát hành trái phiếu đặc biệt cho việc thu hồi đất tồn đọng và đã trở thành tỉnh có số tiền phát hành lớn nhất cho đến hiện tại.
Vào ngày 31 tháng 3, tỉnh Tứ Xuyên đã phát hành trái phiếu đặc biệt, trong đó 3.3 tỷ nhân dân tệ được sử dụng để thu hồi 2 lô đất tồn đọng tại Thành Đô và Nghĩa Binh.
Ngày 8 tháng 4, tỉnh Hồ Nam phát hành đợt đầu tiên trái phiếu đất dự trữ, tổng số tiền đạt 9.415 tỷ nhân dân tệ, trái phiếu dự trữ đất liên quan đến 80 dự án bao gồm 126 lô, tất cả đều là đất tồn đọng.
Vào ngày 28 tháng 4, tỉnh Hồ Nam đã phát hành đợt thứ hai trái phiếu đất dự trữ, với tổng số tiền đạt 4.583 tỷ nhân dân tệ, liên quan đến 45 dự án, tất cả đều là đất tồn đọng.
Ngày 8 tháng 5, tỉnh Phúc Kiến phát hành đợt đầu tiên thanh khoản trái phiếu đất dự trữ, với quy mô phát hành là 14.964 tỷ nhân dân tệ, trong đó số tiền liên quan đến đất tồn đọng là 8.501 tỷ nhân dân tệ.
Ningbo dự kiến sẽ phát hành trái phiếu đất vào ngày 23 tháng 5, quy mô phát hành là 4.339 tỷ nhân dân tệ, trong đó 1.32 tỷ nhân dân tệ dùng để thu hồi đất tồn đọng.
Nhìn chung, tính đến ngày 20 tháng 5, tổng số tiền phát hành của Quảng Đông, Hồ Nam, Phúc Kiến và các địa phương khác (bao gồm Ningbo) cho việc thu hồi đất tồn đọng gần 55 tỷ nhân dân tệ, chiếm 15% tổng số tiền thu hồi dự kiến.
Trong số các thành phố, thành phố Quảng Châu có số tiền phát hành trái phiếu đặc biệt lớn nhất với trên 6 tỷ nhân dân tệ, đứng đầu trong các thành phố. Các thành phố cấp 2 như Trường Sa phát hành 3.81 tỷ nhân dân tệ, Ningbo phát hành 1.32 tỷ nhân dân tệ, Thành Đô phát hành 0.28 tỷ nhân dân tệ, Phúc Châu phát hành 0.02 tỷ nhân dân tệ, tổng số phát hành của các thành phố cấp 1 và 2 đạt 11.48 tỷ nhân dân tệ, chiếm 21.0% tổng số tiền phát hành.
Bảng: Tính đến ngày 20 tháng 5, trái phiếu đặc biệt cho thu hồi đất tồn đọng đã được phát hành hoặc dự kiến phát hành ở các địa phương khác nhau.
Nguồn dữ liệu: Tổng hợp của Viện nghiên cứu Trung chỉ
03. Triển vọng: Hiện nay, quy mô phát hành thực tế của trái phiếu đặc biệt cho việc thu hồi đất tồn đọng vẫn còn khá nhỏ, trong tương lai, các tỉnh đã công bố dự án dự kiến sẽ tăng tốc phát hành.
Kể từ tháng 4, tốc độ công bố các lô đất dự kiến sử dụng trái phiếu đặc biệt để thu hồi đất tồn đọng rõ rệt tăng lên, nhưng quy mô phát hành trái phiếu đặc biệt vẫn còn khá nhỏ. Hiện tại chỉ có năm tỉnh, bao gồm Quảng Đông, Hồ Nam, Phúc Kiến, Chiết Giang, Tứ Xuyên (đều là các khu vực thí điểm trái phiếu “tự chứng tự phát”) đã thực hiện phát hành trái phiếu đặc biệt, số tiền cho việc thu hồi đất vẫn chưa đủ 1/5 so với số tiền công bố. Quy trình phát hành trái phiếu toàn diện còn cần được đẩy nhanh.
Đầu tháng 5, Ngân hàng Trung ương đã giảm lãi suất chính sách 0,1 điểm phần trăm, hy vọng sẽ giảm thêm chi phí phát hành trái phiếu của các địa phương. Dự đoán rằng ngày càng nhiều khu vực sẽ tham khảo phương pháp của các tỉnh, thành phố đã phát hành trái phiếu đặc biệt để rõ ràng về giá thu hồi đất tồn đọng, đẩy nhanh tiến độ phát hành trái phiếu đặc biệt, cải thiện mối quan hệ cung cầu trên thị trường đất đai.
Ngoài ra, trong số các lô đất dự kiến thu hồi hiện tại, đại đa số vẫn thuộc về các lô đất doanh nghiệp nhà nước, trong tương lai, các doanh nghiệp trung ương và tư nhân cũng có thể thông qua các phương thức như đổi đất, “thu hồi và điều chỉnh cung cấp”, tăng cường giao tiếp và thương lượng với chính quyền địa phương, đẩy nhanh việc khôi phục đất tồn đọng, cải thiện cấu trúc dự trữ đất của mình và cũng giúp cải thiện hơn nữa mối quan hệ cung cầu trên thị trường, góp phần củng cố sự ổn định của thị trường bất động sản.
Bảng đính kèm: Chính sách liên quan về việc sử dụng trái phiếu đặc biệt cho việc thu hồi đất tồn đọng từ cấp trung ương.
Bảng đính kèm: Chính sách địa phương về việc sử dụng trái phiếu đặc biệt cho việc thu hồi đất tồn đọng.